Все записи от Шатохин А.Н.

В настоящее время приобретение жилья в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости (ипотека), является самым  распространенным способом приобретения жилой недвижимости во всех развитых странах мира.

Даже в России, при всей сравнительной новизне данной финансовой услуги, доля ипотечных сделок при покупке жилья в 2017 году составила 42%. И это далеко не предел: финансовые аналитики предсказывают 15-20% рост подобного рода сделок в 2018 году.

Такой бурный рост ипотечного кредитования в России имеет под собой три основных предпосылки:

1. Резкое снижение ипотечной ставки (в 1,5-2 раза по сравнению с 2014 годом), что связанно со значительным снижением ключевой ставки Центробанком РФ;
2. Отсутствие значительных финансовых накоплений у подавляющей части населения, позволяющих при покупке жилья обойтись без заемных средств;
3. Крайняя неразвитость в России цивилизованного арендного рынка жилья низкой ценовой категории.

В сложившейся ситуации ипотека остается для рядовых граждан России практически единственным доступным способом стать собственником жилья.

Как показывает моя юридическая практика, у большинства наших сограждан, никак не связанных с юриспруденцией, банковской либо риэлтерской сферами деятельности, представления об ипотеке довольно смутные.

К сожалению, зачастую подобная неискушенность приводит к печальным последствиям, которых вполне можно было бы избежать при должном уровне внимательности и наличии у заемщиков хотя бы азов правовой грамотности.

В первую очередь лицу желающему заключить договор ипотеки, никогда не стоит его подписывать сходу, как только займодатель даст свое согласие на сделку. Необходимо предварительно запросить у кредитной организации (обычно это банк) проект договора для ознакомления.

Если в договоре содержатся отсылки к каким-либо иным документам, то вам непременно стоит запросить и их. В случае, если вам отказали в этом, то стоит насторожиться: возможно, в договоре есть условия, ставящие вас в существенно неравное положение относительно займодателя.

Если смысл условий договора вам непонятен или у вас есть сомнения в трактовке тех или иных положений договора, вам непременно стоит обратиться к юристам специализирующимся в сфере недвижимости. Грамотная консультация специалиста по правовым вопросам, особенно основанная на исследовании текущей судебной практики возникающей из споров по подобным правоотношениям (возможно даже с участием того же банка), сейчас, поможет сберечь вам впоследствии сотни тысяч рублей и множество сэкономленных нервных клеток.

Исходя из своей практики, могу сказать, что заемщики часто не обращают должного внимания на порядок оплаты, штрафные санкции за неисполнение условий договора, не уведомляют финансовую организацию о существенном изменении своего финансового положения, могут проигнорировать условие обязательного страхования объекта недвижимости. Все это вполне может привести, и зачастую приводит, к финансовым санкциям со стороны банка, испорченной кредитной истории и даже распаду семейных отношений между супругами.

Наоборот, грамотное и аккуратное ведение дел по ипотечному договору, может послужить основанием для рефинансирования задолженности и даже предоставления «кредитных каникул» со стороны банка, случись такая необходимость.

Во вторую очередь, гражданину желающему стать заемщиком стоит помнить, что процентная ставка по кредиту и общая сумма, которую банк будет взимать с вас за обслуживание кредита, могут существенно различаться.

В стоимость платежей по займу недобросовестным залогодержателем может включаться комиссия за обслуживание счетов, навязанная страховка в аффилированной с кредитной организацией страховой компании, юридическое сопровождение сделки опять-таки связанной с банком риэлтерской фирмой и т.д.

Отдельно стоит отметить, что страхованию подлежит лишь объект залога, но никак не жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Любые пункты ипотечного договора, устанавливающие для заемщика обязательность страхования жизни, здоровья — незаконны и могут быть обжалованы в суде. Договор страхования может быть расторгнут в любой момент, при этом страховщик обязан вернуть остаток денежных средств внесенных страховой компании по договору страхования.

Замечу, что в настоящий момент накоплена обширная судебная практика, позволяющая признать большинство из навязанных вам банком услуг незаконными, и вернуть необоснованно взысканные с вас денежные средства.

Однако, по моему мнению, вам стоит сразу заключить ипотечный договор на более выгодных для вас условиях, чем тратить на их изменение свое время, нервы и деньги.

Третьим существенным моментом, на который стоит обратить внимание является механизм досрочного погашения кредита. Вне зависимости от наличия или отсутствия в ипотечном договоре пункта регламентирующего досрочное погашение кредита, заемщик имеет право полностью или частично досрочно рассчитаться по своим кредитным обязательствам с банком в силу ст. 810 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п. 2 ст. 812 ГК РФ заемщик обязан письменно уведомить займодателя о намерении осуществить досрочный возврат займа не позднее, чем за тридцать дней. В противном случае банк просто не зачтет вам внесенную сумму в качестве досрочного погашения займа и депонирует ее в качестве очередного платежа по кредиту.

Излишне говорить, что уведомление должно высылаться адресату ценным письмом с описью вложения, либо доставляться нарочным с фиксацией факта вручения на втором экземпляре заявления.

Следует добавить, что после каждого случая досрочного возврата части заемных средств, банк обязан сделать перерасчет размера платежей по погашению оставшейся части тела кредита.

Отдельно стоит упомянуть, что обязательным условием вступления в законную силу ипотечного договора, является государственная регистрация ограничения права распоряжения собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.

В Российской Федерации регистрацией прав на недвижимое имущество и обременений на него занимается федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Кредитная организация прямо заинтересована в заключение действительного договора порождающего правовые последствия. Поэтому банк обязательно проследит, чтобы обременение предмета залога надлежащим образом было зарегистрировано в Росреестре.

Однако после погашения вами кредита займодатель обычно теряет интерес к вашей судьбе и судьбе заложенного объекта недвижимости. В свою очередь Росреестр, без обращения залогодержателя, самостоятельно не снимет обременения с вашей квартиры.

На практике это приводит к тому, что при попытке распорядится судьбой принадлежащей вам недвижимости, вы сталкиваетесь с невозможностью продать, обменять или подарить ее без отзыва обременения.

Подобная ситуация чревата для вас серьезными финансовыми потерями, например: к возврату задатка в двойном размере при продаже квартиры, либо к судебным издержкам связанным обжалованием законности обременения в судебном порядке, если кредитная организация прекратила свое существование.

В свете сказанного в момент прекращения обязательств по ипотечному договору собственнику стоит проконтролировать ситуацию и убедится, что банк отозвал обременение на объект залога.

Резюмируя вышеизложенное, стоит сказать в итоге, что, несмотря на развитие ипотечного кредитования, постоянную работу законодательных органов по приведению гражданского законодательства в соответствие с текущими экономическими реалиями, на практике правоотношения между кредитором и должником, основанные на ипотечном залоге в России остаются сложными.

Связанно это в первую очередь с нестабильной экономической обстановкой в стране и существенной длительностью самого договора займа под залог недвижимости.

Предоставляя средства заемщику на срок десять-двадцать, а иногда и более лет, займодатель не может с уверенностью оценить, насколько изменится экономический климат в стране ближе к окончанию договора ипотеки.

Существует вероятность существенного падения курса валюты (как это было уже не раз в новейшей истории нашей страны) в которой был предоставлен ипотечный заём, может сильно подешеветь объект недвижимости, служащий залогом по договору, либо измениться в отрицательную сторону покупательная способность населения.

Оценивая подобные риски, банк вынужден так или иначе закладывать их в стоимость процентной ставки по ипотечному кредиту, либо страховаться от них тем или иным способом, в том числе и путем существенного усиления своей позиции в договоре.

В свою очередь это приводит к перекладыванию рисков на заемщика и снижению интереса к ипотеке у многих потенциальных заемщиков.

Помочь решению этой проблемы сможет лишь нормализация экономической ситуации в стране, уверенный рост экономики и благосостояния населения

Согласно ч.3 ст. 421  ГК РФ и закону «О защите прав потребителей», клиент может аннулировать счет в банке когда пожелает. Но так ли это на самом деле, особенно, если счет связан с кредитной задолженностью? Этот тип банковских споров чаще всего приводит к судебным разбирательствам: одни суды решают, что истец сможет выполнить кредитные обязательства и без привязки к счету, а другие – что эти счета тесно связаны и их разрыв невозможен при наличии долга.

Две стороны одной правовой медали

Договоры о банковском и кредитном счетах – независимые составляющие смешанного договора.

Закрытие счета возможно только при расторжении договора с банком. Пункт 1 ст. 859 Гражданского Кодекса РФ предполагает денонсирование договора по требованию клиента. Никакие подписи и соглашения при этом не требуются – заявления клиента достаточно, чтобы расторгнуть договор. Но в реальном мире закрыть счет с задолженностью перед банком трудно, а иногда и вовсе невозможно. Как правило, переговоры с банком не приводят к консенсусу и окончательное решение принимает суд.

Согласно 3 пункту 421 статьи ГК, банковский и кредитный счета являются составляющими элементами смешанного договора. Часть российский судов, в том числе Новосибирский областной, считают, что отдельные компоненты таких договоров могут расторгаться и это никак не повлияет на остальные его составляющие. Соответственно, если прекратить действие банковского счета, то стороны не снимают с себя обязательства по кредитному договору.

Суды также отмечают, что после закрытия банковского счета клиент не избавляется от кредитных обязательств и может вносить регулярные платежи наличными в кассу банка. Для погашения задолженности нет необходимости в банковском счете, а значит, он может быть расторгнут.

Банковский счет как инструмент для работы с кредитным счетом.

Другая часть судов принимает совершенно противоположную сторону – банковский счет необходим для обслуживания кредитного договора и является вспомогательным звеном. Такое решение в одном из исков принял Ставропольский краевой суд и его поддержал Верховный Суд – пока кредитные обязательства не будут выполнены в полном объеме, банковский счет не будет закрыт.

В подтверждение тому дело 2017 года с требованием о закрытии банковского счета при наличии непогашенной задолженности в банке МТС. Две из трех инстанций поддержали сторону истца, ведь закрытие счета не освобождает его от кредитных обязательств, а вот отказ банка в денонсации договора нарушает права потребителя.

1. Так как счет в банке предусматривает проведение операций, не связанных с кредитным договором, он считается независимой единицей и может быть аннулирован.
2. Согласно закону РФ “О защите прав потребителей” исполнитель (банк) не может определять приобретение одних товаров и услуг, как обязательное вследствие приобретения других.

Верховный Суд решил иначе – договор был признан смешанным, а значит выполнение кредитных обязательств тесно связано с проведением любых операций с банковским счетом, включая его закрытие. Согласно ст. 421 ГК РФ, расторжение части такого договора противоречит его существу. Дело было направлено на повторное рассмотрение судом апелляционной инстанции.

Вывод ВС логичен в том аспекте, что банковский счет используется для операций как связанных, так и не связанных с кредитным договором. Но признания договора смешанным недостаточно – это не опровергает решение первых инстанций и требует дополнительного анализа существа договора.

Коллегиальным органом Верховного суда был изучен вопрос о степени обоснованности действий Сбербанка, отказавшегося выдавать своему клиенту вклад, что был переведены из другого банковского учреждения. Сбербанк мотивировал свои действия тем, что эта операция выглядела сомнительно. Может ли в таком случае банк, учитывая только собственные подозрения, провести «заморозку» депозита и вменить в обязанность клиента предоставить им документальное подтверждение законности средств? Было решено, что это правильно. Владелец счета был внесен в «стоп-лист». Окончательный ответ по делу № 78-КГ17-90 дал ВС.

Жалоба гр. С.Буденого была передана в коллегиальный орган ВС, что рассматривает  гражданские споры. В ее состав входили судьи А. Марьин, В. Горшков и А. Киселев. Предприниматель С. Буденый, возраст 22 года, указал, что ему было отказано в получении наличных средств со счета, так как Сбербанк полагает, что он отмывает средства. Со счета, открытого в  «Сити Инвест Банке», бизнесмен С.Буденый отправил в 2015 г. 56 000 000 рублей на счет Сбербанка. В графе о назначение платежей была внесена запись, что эти средства нужны ему для личного потребления и НДС  на них не начисляется. После поступления перевода, буквально на второй день, он попытался снять наличные. Ему это не удалось. В Сбербанке сочли эту транзакцию весьма подозрительной.

У владельца счета затребовали пакет документов для подтверждения экономического смысла данной операции, а также попросили предоставить доказательную базу происхождения этих денег. С. Буденым было представлено соглашение с ООО «АльфаШарп» на предмет снабжения компании программным оборудованием, датированный 2013 г, а также два акта приемки-передачи продукции, датированные 2014 и 2015 г. Документы специалистами банка были изучены, правда, подозрений это не сняло, так как не было сведений о контрагенте, отсутствовали подтверждающие документы на платежи. Кроме того, банку не была предоставлена возможность установить фактическую стоимость договора. Предприниматель снова получил отказ. Рекомендации Сбербанка: отправить средства в банк-отправитель — «Сити Инвест Банк». Вскоре бизнесмен хотел взять часть денег – 1 000 000 рублей. Но выдача согласована не была. Рекомендации и решение оставались теми же, что и в прошлый раз. Все сообщения о вынесенных отказах в осуществлении операций были предоставлены Управлению Росфинмониторинга. С. Буденый попал в стоп-лист при попытке использования банка для обналичивания средств сомнительного происхождения.

После этого предприниматель открыл 5 депозитов в системе «Сбербанк Онлайн», на которые и перевел средства. Когда срок действия депозитов закончился, он их закрыл, а средства с начисленными процентами перевел на свой счет обратно. Через определенный временной промежуток он опять открыл 2 депозита. На них  уже было положено около 57 000 000 рублей. Через месяц вновь заявитель предпринял попытку снять и средства, и  проценты, но в очередной раз не смог этого сделать: банковские служащие снова заявили, теперь уже в разговоре с ним, о невозможности выдачи вклада. Он пока оставался в банке, а его срок продолжен.

После этого предприниматель отправился в суд. Его требование: возврат вложенных средств, возврат процентов, а также выплата неустойки за незаконные действия. И от первой, и от апелляционной инстанции он получил отказ на основании отсутствия нарушений в действиях банка. Ведь оснований на выдачу деньг без проведения проверки у банка действительно не было, так как  на тот момент владелец вклада был занесен в стоп-лист. Что касается заявления на предмет расторжения соглашения по обслуживанию в данном банке, то он его в банковское учреждение не направлял. Также, в Сбербанке заявили, что владелец счета мог распоряжаться средствами, но исключительно безналичным способом. Впоследствии, именно так он и возвратил перевод на личный счет нового банка.

В своем иске клиент пробовал доказать, что соглашение с ним расторгнуто не было, а даже были беспрепятственно открыты депозитные счета. Это означает, что банк эти операции санкционировал. Также он сообщал о попытке закрытия счетов, в чем ему отказали. А ведь закрытие счетов осуществляется по заявлению. Представители банка, что принимали участие в рассмотрении дела, указывали, опираясь на комплаенс: если банк провел часть операций, он не обязан остальные операции тоже провести. Удержания средств банком не было, у клиента была возможность перевода денег в другое банковское учреждение.

Представителем банка также было заявлено, что финансовые учреждения не обязаны выдать средства в той же форме, которая указана в запросе клиента. Действия  Сбербанка  были  поддержаны  судом,  в  иске  было отказано.

Партнер юридической фирмы «ФБК Право» А. Ермоленко отметил, что по закону владелец любого счета в удобный для него момент может прервать действие договора с банком и получить свои деньги. Правда, зачастую банки не предоставляют средства, прибегая к тем или иным уловкам. Ермоленко считает, что антиотмывочные законы должны предотвращать вход средств в банковскую систему. Добытые нечестным путем деньги, банки не должны принимать. При попадании в банк они становятся «белыми». Поздно и незаконно осуществлять контроль при выдаче. Сегодня входящий контроль слабый, Сбербанк поэтому и пытается осуществлять его на завершающем этапе.

Ю.Андреева, адвокат, отмечает, что раньше подобные дела решались в пользу клиентов. Сегодня же поддержка в таких делах банков – это случай не редкий. От многих банков клиенты зачастую получают отказ в санкционировании операций, ссылаясь на усиление государственного контроля. Объем недостоверных операций в рублях на данный момент – 1 млрд. Эта сумма в два раза меньше, нежели до августа месяца 2017 г. Для самих банков она незначительная. Закон 115-ФЗ, названный антиотмывочным, ставит банки посередине общественных и приватных интересов: ЦБ оказывает давление с той целью, дабы искоренить теневые махинации, и требует соблюдения интересов клиентов, так как они доверили банку деньги. Скорее всего, суд все чаще будут поддерживать банки.

Что может стать препятствием обжалования принятого решения? Это отсутствие в решении мотивировочной части. И недавний случай из практики Верховного Суда РФ наглядно продемонстрировал это.

Арбитражный суд столицы принял исковое заявление от «ВЭБ-Лизинга» о взыскании ущерба с компании «АкадемМетКон». Дело рассмотрено судьей В. Козловым в порядке упрощенного производства (глава 29 АПК РФ). И истцу было отказано в иске. Одна из особенностей указанного порядка при постановлении решения в том, что он не предполагает составление судьей мотивировочной части решения, а подписывается лишь резолютивная часть решения суда.

Вынесенный вердикт судами апелляционной и кассационной инстанций по данному делу признан верным. В связи с этим истцу пришлось подать жалобу в высшее судебное учреждение — Верховный суд. В ней было указано, что ранее он подавал ходатайство в суд первой инстанции о создании и включении в решение мотивировочной части. Это исполнено не было ( нарушение ст. 229 АПК РФ).. Также, «ВЭБ-Лизинг» сообщил о предоставлении доказательств в апелляционный и окружной суды. Правда, они не были учтены. Заявитель отметил, что возможности обжалования вынесенного решения у него не было, так как в нем отсутствовала мотивировочная часть. А это расходится с основными принципами судопроизводства.

Эти доводы сочли убедительными в судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Там обратили внимание, что решение суда первой инстанции было сформулировано без анализа представленных сторонами доказательств по делу. Хотя суд был обязан проанализировать и оценить доказательства, опираясь на законодательство и на внутреннюю убежденность. Она должна базироваться на полном и исчерпывающем, непосредственном и беспристрастном исследовании тех доказательств, что имеются в деле. В решении должны быть четко отражены основания, которые привели суд к таким выводам. Необходимо было объяснить принятие или отклонение доводов всех лиц, что участвовали в деле.

ВС РФ в определении указал, что фактически судебная апелляционная инстанция по существу иск не рассмотрела. Кроме того, жалоба-обращение «ВЭБ-лизинга» было оставлено без удовлетворения. В объяснении причин была только ссылка на то, что в решении нет мотивированной части. Все это является нарушением правил судопроизводства, предусмотренных АПК РФ.

В итоге, дело № А40-220458/2016 отправлено судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в 9-й апелляционный арбитражный суд на новое рассмотрение.

Когда правоохранительными органами производятся мероприятия по обыску имущества, каждый обыватель должен помнить, что основанием для этого может быть только открытое уголовное производство. Если к гражданину пришли люди в погонах и сообщили, что буду осматривать его жилье, не объясняя при этом причину, он может смело позвонить в полицию и сообщить, что в квартиру ворвались посторонние лица.

Сотрудники правоохранительных органов имеют право проникать на территорию квартиры лишь в том случае, если на рукахимеется санкция, которая выдается в суде с подписью судьи. Санкции, подписанные прокурором, на сегодняшний день считаются недействительными. Если представители правоохранительных органов этот документ не предоставляют, то проводить обыск они не имеют права. За несанкционированный обыск лица, проводившие его, несут уголовную ответственность.

Но есть и исключения, когда следователь может проводить обыск по постановлению. В течение суток прокурор обязан уведомить судью и указать причину, по которой он вынужден принимать подобные меры.

Процедура проведения обыска

Если в квартире или офисе появились представители правоохранительных органов с требованием провести обыск, особа, которой принадлежит имущество, имеет право потребовать служебные удостоверения и санкцию на обыск. Убедившись, чтообыск будет производиться на законных основаниях, гражданин не имеет права препятствовать его проведению. Он должен максимально содействовать особам, которые проводят обыск и не передвигаться в помещении, если это потребуется.

Важно знать, что при обыске должны находиться понятые — это лица, не имеющие никакого отношения к тем, у кого проводится обыск и к тем, кто его проводит.

Права понятых

Во время обыска понятые имеют право:

1. Следовать по пятам за лицами, которые производят обыск.
2. Следить за тем, чтобы во время процедуры не было нарушений.
3. Обязаны лично заверять факт нахождения предмета, который будет внесен в протокол. Если этот факт ими не был зафиксирован, то это обязательно следует отметить в протоколе.
4. При любом нарушении понятой имеет право заявить об этом в суде.

Процедура обыска может осуществляться лишь в присутствии владельца помещения. Он может потребовать адвоката, но это не обязательно. Если потерпевший будет настаивать на его присутствии, то обыск не может быть начат до прибытия адвоката.