Все записи от Шатохин А.Н.

Как заставить застройщика устранить недоделки в доме?

Сегодня возрастает количество случаев, когда заказчики обращаются к застройщикам для устранения неполадок в сданном в эксплуатацию жилище. Определенные проблемы с кровлей, наличие трещин на стенах – это только минимальный список причин, по которым владельцы жилья вынуждены вступать в судебные отношения с застройщиками. В большинстве случаев подобные недоделки жилища обнаруживаются во время осмотра жилища перед тем, как подписывается акт приема-передачи. Однако нередкими являются случаи, когда проявление дефектов может происходить уже после вселения заказчика.

В результате ошибок при проектировании, пренебрежения технологией и прочих недочетов, по прошествии нескольких лет эксплуатации такие дома могут получить серьезные проблемы – лопнувшие трубы, трещины и т. п. Это дает право собственнику требовать от застройщиков, чтобы брак был устранен. Если же ремонт уже был осуществлен своими силами, то должны быть возмещены соответствующие расходы. Но редко компания сразу согласится с требованиями, поэтому чаще всего спор приходится решать в суде.

Судебная практика показывает, что в большинстве случаев решение принимается в пользу собственника жилья. Однако требуется наличие неопровержимых доказательств того, что возникновение брака произошло в результате ошибок в техническом регламенте, проектной документации, нарушении градостроительных регламентов и т. п. Судом будет назначена экспертиза, где будут определены причины появления дефектов у имущества. Если причина их появления заключается в некачественной эксплуатации или же вследствие того, что инженерными сетями был получен естественный износ, то в иске может быть отказано.

Доказательство факта брака при строительстве требует наличия необходимых заключений, предоставленных со стороны официальных организаций. Вескими уликами в судебном разбирательстве будут представленные акты осмотра имущества, составленные ТСЖ, управляющими компаниями, службами ремонта.

Предъявлением судебных претензий к застройщикам чаще всего занимается компания, у которой есть право на представление интересов собственника – в большинстве случаев ее роль отводится ТСЖ. Формально право на истребование компенсации за недостатки в строительстве есть у каждого собственника, однако его требования будут ограничиваться исключительно его долей в составе общего имущества, кроме того, в результате ремонтных работ неизбежно будут затронуты права иных жителей. Поэтому наиболее предпочтительный способ подачи иска – от лица ТСЖ.

Необходимо уточнить распространение законодательно предусмотренных гарантий не только на квартиры, но и находящееся в распоряжении дома имущество, перечень которого представлен крышей, стенами, местами общего пользования, придомовой территорией и т. п.

Предъявление претензий представляется возможным исключительно в адрес застройщика, т. к. именно ему отводится роль стороны на основании договора с владельцами жилья, и на него возлагается ответственность, обеспечиваемая гарантийными обязательствами.

Когда обнаружение брака происходит после того, как гарантийный срок уже истек, для выполнения ремонта с большой долей вероятности придется воспользоваться общими усилиями собственников. Ведь получение компенсации в таком случае практически не представляется возможным.

Чаще всего обнаружение строительного брака происходит по прошествии нескольких лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Статистика дел, которые подавались на рассмотрение в арбитражный суд, гласит о том, что средний срок подачи иска составляет 3-5 лет после того, как произошла сдача дома для жильцов. Однако в определенных ситуациях брак может быть обнаружен моментально после введения сооружения в эксплуатацию – еще даже до момента, когда застройщик сдал квартиры. По мнению юристов, в таком случае у участников долевого строительства есть право требовать устранения недоделок силами застройщика. Причем это можно делать как до момента подписания соответствующего акта, так и после этого.

Если дольщик не будет удовлетворен состоянием, в котором находится, к примеру, фасад здания или лестница, то теоретически он может не подписывать такой документ. Объясняется это тем, что во время формирования договора долевого строительства происходит приобретение объекта в долевом строительстве, а не отдельной квартиры.

Однако практика показывает, что со стороны застройщиков все чаще исходит предложения подписывать акт приема-передачи определенной квартиры, а не объекта в долевом строительстве. На основании этого дольщик попросту не может не подписать такой документ, если им будут обнаружены недочеты в общем имуществе в пределах многоквартирного дома.

уголовное дело

Если заведено уголовное дело…

Как выстроить защиту? Как построить работу с правоохранительными органами, следователем, дознавателем? Как вести себя во время судебного заседания? Какие доказательства представить, чтобы наказание было максимально мягким? А, возможно, вам необходимо выстроить защиту от преступления, которого вы не совершали?

Начнем с того, как вам предъявляют обвинение. Часто бывает, что это как гром среди ясного неба. Следователь и дознаватель приходят к вам домой либо вас задерживают правоохранители на улице и предъявляют вам событие, которого вы не помните либо, которого вообще не было. В данной ситуации важно, чтобы ваши эмоции не одержали верх над разумом, чтобы вы не оговорили себя, не наговорили чего-то лишнего, о чем придется потом сожалеть и что придется потом исправлять с помощью дополнительных пояснений, показаний, воспоминаний. Не все это может сказаться против вас, однако все это может навредить позиции защиты. Что нужно в данной ситуации так это обдумывание. Сосредоточьтесь на ситуации, а самое главное требуйте у следователя, дознавателя или того, кто задержал вас, встречи с адвокатом. Ведь он – не только профессионал своего дела, знающий процедуру задержания, дачи первых пояснений и закон, возможно, у него есть практика даже по данному составу преступления, в котором вас обвиняют. Он также — стороннее лицо, которое может оценить ситуацию, оценить риски, оценить пояснения, которые вы хотите дать. Понять насколько в будущем они будут помогать линии защиты либо наоборот оспорить ваши показания, которые будут вводить следствие в заблуждение, тем самым играть против вас. До первой встречи с адвокатом, до того момента, когда он приехал, не старайтесь давать пояснения, показания, объяснения правоохранителям, которые будут настаивать на том, что если вы сразу расскажите как все было, так будет лучше для вас. Сейчас вот так и так сказать, а вот это не говорить. Эти консультации со стороны правоохранителей не несут в себе ничего доброго. У этих людей присутствует интерес только обвинительного характера. В связи с этим не считайте, что это ваши друзья и те советы, которые дадут вам правоохранительные органы не будут важны для защиты в вашем деле.

Уголовный кодекс

Уголовно-процессуальный кодекс регламентирует весь порядок производства следственных действий: то, как будут вас допрашивать, то, как будет проходить осмотр места преступления, то, как будет проводиться очная ставка. Всеми этими пунктами и положениями закона необходимо пользоваться и максимально готовиться к каждому следственному действию. Представляя себе, какие вопросы вы зададите, какие вы дадите пояснения, а будут ли ваши пояснения соответствовать фактическим обстоятельствам дела, а также можно ли будет проверить их на месте. Необходимо требовать какие-то доказательства и материалы видеосъемки, пригласить дополнительных свидетелей, которые обоснуют и подтвердят объяснения, которые вы дали на суде и те, пояснения, что вы дали следователю.
Одного признания вины недостаточно, нужно деятельное раскаяние, необходим сбор характеризующего материала. Давайте обо всем этом поподробнее. Что может являться характеризующим материалом, который поможет вам отстоять максимально мягкое наказание в рамках вашего дела?
Первое, с чего необходимо начать, представить доказательства вашего отношения к труду. Как вы работаете? Как характеризуют вас ваши коллеги? Необходима характеристика с места работы, справка о доходе, который вы имеете и на что вы его тратите (пояснения в рамках рассматриваемого дела). Кроме того, в рамках трудовой характеристики мы всегда рекомендуем собрать не только данные с этого места работы, но и с предыдущего, если вы меняли место работы.

Также отнеситесь внимательно к вопросу жилья. Имеется в виду, где вы живете и как характеризуют вас ваши соседи? Предоставьте следователю, дознавателю, судье бытовую характеристику о том, что вы помогаете соседям, что жалоб со стороны соседей в отношении вас нет. Возможно, вы активный участник каких-то субботников мероприятий, связанных с улучшением жилищных условий вашего дома, а, возможно, даже целого квартала.
Отнеситесь внимательно к вопросу при подаче информации о вашем семейном положении: в браке вы, есть ли у вас несовершеннолетние дети. Это должно быть представлено в адрес следователя и дознавателя, а также необходимо обратить внимание на ваше семейное окружение, возможно, есть близкие родственники, которые нуждаются в вашей помощи и без нее не обходятся, в частности родители-инвалиды либо родители-пенсионеры. Помощь им также должна быть доказана в рамках рассмотрения дела.

Кроме вот этих основных моментов связанных с семьёй и работой, необходимо также задуматься и о вашей общественной жизни. Возможно, вы посещаете какие-то секции и кружки, вы – активный участник благотворительных акций, участвуете в патронаже. Все это является доказательством вашей социальной ориентированности и может помочь в рамках рассмотрения дела, когда будет решаться вопрос уже о назначении наказания. Ведь максимально мягкое наказание можно получить лишь доказав суду не только свое признание вины и раскаяние, но и активное действие связанное с вашей личной жизнью, отношением к труду, жилью, семье, обществу.

Забегавшись по сбору доказательств максимально характеризующих вашу личность, не забывайте о ключевом лице в вашем деле – потерпевшем. Бывает такая ситуация, что о нём вспоминают лишь на суде и уже в рамках рассмотрения дела просят прощения. Это неправильно. Следует просить прощения намного раньше. А уже в ходе рассмотрения дела вы должны сделать все действия, чтобы загладить свою вину перед потерпевшим. В случае, если нанесён материальный ущерб, необходимо его компенсировать. Если со стороны потерпевшего заявлен моральный вред, в частности, это бывает по тому составу, когда причинен вред здоровью потерпевшему, заявленную им сумму нужно каким-то образом тоже пытаться компенсировать. Иногда потерпевшие действительно запрашивают слишком большие суммы. В моей практике были ситуации, когда потерпевший просил и полмиллиона, и миллион за нанесённый вред здоровью, который не являлся тяжким. В такой ситуации следует поступить следующим образом: частично компенсировать. Если вы не можете потянуть всю эту сумму, если считаете, что она неразумна, в любом случае надо проводить переговоры и также необходимо компенсировать хотя бы частично заявленную денежную сумму.

Итак, вы сделали все, что от вас зависело в рамках следственных действий. В ответ на требования доказательства своей невиновности вызывали свидетелей, которые при допросе подтверждали ваши обстоятельства, а также представили фактические материалы в качестве доказательств. Кроме того с вашей стороны были инициированы дополнительные следственные действия, но все это не дало результата. Собранные материалы, которые характеризовали вашу личность (о них говорилось выше) были оценены судом, но все в конечном итоге свелось к тому, что суд вынес приговор и этот приговор не просто обвинительный, а еще и с максимально жестким и строгим наказанием. Вы считаете, что это несправедливо. Что делать в сложившейся ситуации? Можно воспользоваться правом на судебную защиту, которое закреплено в статье 46 Конституции Российской Федерации. У вас есть возможность обжаловать приговор в вышестоящей инстанции в отведенные законом сроки, в частности, вы подаете апелляционную жалобу, если приговор еще не вступил в законную силу. В жалобе на приговор уделите особое внимание тем судебным ошибкам, которые имели место быть, каким законом руководствовался суд, как он оценил доказательства, объективен ли он был при вынесении приговора по делу. У вас есть возможность написать свой вопрос, посоветоваться с адвокатом относительно вашего дела.

признание завещания недействительным

Как признать завещание недействительным

Согласно ст. 1131 ГК РФ, завещание может быть признано недействительным по решению суда по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. При этом оспаривание завещания до открытия наследства (т.е. до смерти наследодателя) не допускается. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя. недействительным может быть как завещание в целом, так и отдельные содержащиеся в нем завещательные распоряжения. При этом, недействительность отдельных распоряжений не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить( и если это установлено судом), что она была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. Также закон указывает, что недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников права наследовать по закону или на основании другого, действительного завещания. Иск о недействительности завещания рассматривается районным судом. Для истца в таком деле самым главным является необходимость доказать, что:

  • завещатель при составлении завещания находился в состоянии, исключающем его понимание — что за документ он подписывает и какие это влечет последствия или
  • завещатель вообще завещание не подписывал и за него это сделал кто-то другой.

На практике процесс доказывания истцом своих требований в таком иске имеет известную сложность. Если во втором случае обычно почерковедческая судебная экспертиза обычно дает однозначное заключение — завещатель ли подписал завещание, то в первом случае истцу необходимо доказать, что наследодатель во время подписания завещания страдал душевным (или каким-либо иным заболеванием), что лишало его возможности отдавать отчет свои действиям и руководить ими. Такое заключение может дать только комплексная судебная психолого-психиатрическая или медицинская экспертиза, которая обычно и ставит точку в таком гражданском деле. Известной проблемой при этом является собирание доказательств и данных для проведения такой экспертизы. Конечно, если наследодатель стоял на учете как алкоголик, наркоман или душевнобольной или получал сильнодействующие медпрепараты при онкологическом заболевании, — то в соответствующих медучереждениях имеются его медкарты. В противном случае вряд ли можно ожидать положительного для истца исхода дела. И свидетельские показания сами по себе тут не помогут- они могут служить только дополнительными доказательствами, а не основными и никогда не заменят экспертного заключения.

В практике адвоката Шатохина А.Н. недавно было подобное дело о недействительности завещания (адвокат выступал представителем ответчика Т.). Истец М. объединил в иске два несовместимых основания — и то, что по мнению истца завещание подписал не наследодатель и то, что наследодатель был в невменяемом состоянии из-за алкоголизма. Однако в ходе рассмотрения дела выяснилось, что доказательств у истца в отношении алкоголизма наследодателя не имеется. Тогда он оставил основание — то, что завещание подписано иным лицом. Однако, почерковедческая экспертиза это опровергла и в иске истцу М. было отказано. Таким образом, можно сделать вывод, что на практике трудно доказать недействительность завещания, если у истца нет фактических данных, указывающих на нарушение воли наследодателя при составлении, подписании и утверждении завещания.

Разбор судебного решения по иску о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

С недавнего времени в Интернете появилась статья посвященная окончанию судебного производства по иску Виктории Тимошиной к ОАО «ГлавСтройКомплекс».

Точку в указанном споре поставило определение Верховного Суда РФ № 33-КГ17-23 от 18 февраля 2018 года, который признал обоснованной позицию Тимошенко Т.В., ранее обратившейся в суд г. Всеволожска Ленинградской области с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры).

Автор статьи освещает позицию Верховного суда по данному делу, а также приводит мнение некоего г-на Пустовита, считающего, что, Верховный суд РФ вынес правильное определение на судебные акты предыдущих инстанций, но данная им мотивировка является неверной.

Я в свою очередь также счел необходимым разобрать указанный спор, как небезынтересный для всех участников долевого строительства, и высказать по нему свое обоснованное мнение подкрепленное ссылкой на правовые нормы.  

Как следует из вышеуказанного текста определения Верховного Суда РФ, истец, посредством сделки переуступки прав требования, заключила договор долевого участия (в дальнейшем Договор) с ответчиком.

Согласно пункту 3.2. данного договора следовало, что застройщик (ОАО «ГлавСтройКомплекс») планирует завершить строительство объекта недвижимости в I — II квартале 2015 года.

Подпункт 3.2.1. предусматривал, что Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В подпункте 3.2.2 договора указано, что Застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно материалам дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 года, а квартира была передана истцу по акту приема-передачи лишь 28 октября 2015 года, вследствие чего дольщик счёл, что застройщик (ОАО «ГлавСтройКомплекс»), нарушил сроки передачи ему объекта недвижимости – жилого помещения и обратился в суд.  

Суд г. Всеволожска (первая инстанция) и президиум Ленинградского областного суда (кассационная инстанция) встали на сторону ответчика — ОАО «ГлавСтройКомплекс», сочтя, что срок передачи дольщику жилого помещения должен начать свое течение лишь с момента завершения строительства объекта, в сроки предусмотренные п. 3.2.  

Стоит отметить, что в сети можно отыскать немало аналогичных решений по искам дольщиков к ОАО «ГлавСтройКомплекс», в которых первая и кассационная инстанция встает на сторону ответчика, а апелляция оказывается на стороне истца.

Думаю не последнюю роль в решениях судов первой инстанции и определении кассационной инстанции, играет административный ресурс. Не секрет, что ОАО «ГлавСтройКомплекс» является активом бывшего вице-губернатора Ленобласти — Николая Пасяды.

В свою очередь, выводы апелляционной инстанции, пришедшей к выводу, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцу является срок, указанный в пункте 3.2.1 Договора, представляются мне не лишенными основания. Поскольку из данного пункта прямо следует, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. отсчет ведется от указанного юридически значимого события.   

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, в своем определении опирается на пункт 2 части 4 статьи 4 Закона «об участии в долевом строительстве» (в дальнейшем Закон).

Данная правовая норма устанавливает, что в качестве существенного условия, договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком дольщику объекта недвижимости.

Также Верховный суд РФ принимает во внимание, что по смыслу Закона «об участии в долевом строительстве» (часть 2 статьи 8 Закона), объект недвижимости передается дольщику не иначе, как после его ввода в эксплуатацию.  Вследствие чего Верховный суд РФ приходит к выводу, что в силу части 3 статьи 8 Закона недвижимость должна быть передана дольщику в собственность после ввода объекта в эксплуатацию в рамках условий договора.  

Данный вывод обуславливает принятие надзорной инстанцией стороны истца и приводит к оставлению в силе определения апелляционной инстанции.

Г-н Пустовит в свою очередь считает, что в договоре содержатся условия с двумя разными датами отсчета, из которых суд должен выбрать лишь одну, руководствуясь принципом «contra proferentem» – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил».

С моей точки зрения наиболее обоснованной здесь является позиция Верховного суда РФ, принимающая во внимание, что событием, с которого начинается отсчет исполнения обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости дольщику, является ввод дома (и вместе с ним квартиры) в эксплуатацию.

Момент ввода дома в эксплуатацию означает, что он полностью построен и пригоден к заселению и, следовательно, у застройщика нет оснований тянуть с передачей дольщикам их имущества. Все технические вопросы, связанные с оформлением права собственности на объекты недвижимости легко укладываются в предусмотренный договором полугодичный срок.

В попытке ОАО «ГлавСтройКомплекс» после ввода дома в эксплуатацию безосновательно затянуть передачу квартир их собственникам руководствуясь пунктом 3.2. Договора, я усматриваю «злоупотребление правом». Пункт 2 ст. 10 ГК РФ прямо предписывает суду в случае заведомо недобросовестного осуществления стороной судебного процесса гражданских прав отказывать в защите принадлежащих ей прав.

То есть в случае непредставления ответчиком доказательств, подтверждающих исключительные (форс-мажорные) обстоятельства, не позволившие ему передать квартиру истцу ранее 25 июня 2015 года, суд первой инстанции должен был встать на сторону истца.

Позицию г-на Пустовита о наличии в Договоре двух разных дат отсчета, я категорически не разделяю, по следующим основаниям: окончание строительства не имеет никакого отношения к передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, поскольку само по себе не является событием, из которого следует появление нового объекта права собственности – квартиры. Таковым событием является ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома, неотъемлемой частью которого является принадлежащая истцу квартира.

Указание на сроки завершения строительства объекта недвижимости (весьма условные) в границах полугода, по сути своей являются уточняющим условием, не позволяющим застройщику откладывать ввод в эксплуатацию объекта недвижимости до бесконечности, что сделало бы бессмысленным пункт 3.2.1 договора и прямо нарушило бы пункт 2 части 4 статьи 4 Закона.

В факте разнесения данных двух событий (окончания строительства и ввода недвижимости в эксплуатацию) лично я усматриваю явную попытку застройщика усилить свою правовую позицию в Договоре.

Дополнительно стоит отметить, что в тексте Договора не согласован конкретный срок для ввода дома в эксплуатацию. То есть попытка корпоративных юристов максимально усилить позицию застройщика, привела к тому, как это правильно заметил суд апелляционной инстанции, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцу является срок, указанный в пункте 3.2.1 Договора.       

Кроме того стоит добавить, что ни в российском законодательстве, ни в судебной практике принцип «contra proferentem» не применяется, и следовательно, он не может служить основанием для мотивировочной части судебного определения.

Можно ли НЕ вступать в наследство: правовые нюансы

Наследством являются не только какие-то материальные и нематериальные ценности умершего, но и его долги. При невозможности погасить имеющиеся обременения наследники имеют право вовсе не вступать в наследство. Но не только при наличии долгов преемники отказываются от наследственного имущества.

Оформление процедуры

В зависимости от того, как именно наследники хотят отказаться от принятия наследства, определяется порядок действий. Так, если оформляется отказ от наследства, то следует пройти ряд процедур:

  • проконтролировать период вступления в права (отказ может быть оформлен в течение полугода после смерти наследодателя);
  • обратиться в нотариальную контору, где ведется дело, с соответствующим заявлением;
  • убедиться, что с заявителя снят статус наследника.

Самый главный документ, на основании которого проходит процедура отказа, – заявление. К его оформлению следует отнестись очень серьезно. В документе указываются:

  • сведения о наследнике и наследодателе;
  • информация о наследственном имуществе;
  • возможность передачи отказной доли конкретному лицу.

Если решено отказаться от наследства в пользу определенного лица, то стоит помнить некоторые ограничения. Не всем можно передать свою долю, а только тем, у кого есть статус наследника к объекту. Например, нельзя указывать лицо, которое было устранено от наследования, или третье постороннее лицо.

Другой способ отказа – не принимать наследство вообще. То есть не обращаться в течение установленного времени (6-ти месяцев) в нотариат, не выказывать свои права на имущество. Такое возможно, если умерший собственник не оставил завещательного распоряжения.

Если срок вступления истек, а наследники не объявились, то наследство считается не принятым. Здесь есть определенные нюансы: можно добиться продления срока, когда вступление в права не произошло по уважительным причинам. Например, суд по иску потенциального наследника может продлить период на 6 месяцев с даты соответствующего решения, если наследник не был информирован о смерти наследодателя или сам был болен. Все основания должны быть документально подтверждены.

Последствия процедуры невступления или отказа

Отказ или невступление в права наследования вовремя влекут за собой разные последствия. Нотариально оформленный отказ не имеет обратной силы, впоследствии принять данную часть имущества невозможно. Следовательно, до принятия решения необходимо взвесить все плюсы и минусы сложившейся ситуации.

Непринятие имущества из-за просрочки установленных месяцев предусматривает возможность восстановления своего права. Кроме того, наследники законно считаются принявшими наследство, если они:

— проводили действия по содержанию объекта недвижимости (ремонт, охрана и пр.);
— вкладывали личные средства в недвижимость;
— приняли денежные средства умершего владельца по наследственному праву;
— погасили долги перед кредиторами, у которых имущество находилось в залоге;
— приняли недвижимость в управление.

Соответственно, не принявшими наследство считаются лица, не осуществлявшие в отношении обьекта недвижимости никаких вышеперечисленных действий.

Кому достанется имущество, если не вступать в наследство

Если в течение установленного периода вступление в наследство не произошло, то получателями недвижимости могут стать:

— иные наследники по завещанию или по праву (например, непринятие детьми умершего означает, что наследниками станут внуки);
— лица, определенные судом (не обязательно имевшие родственные узы с умершим);
— государственный фонд, если никто не обратился за наследством или обратившиеся не являются правомочными.

Но такая ситуация обратима. При должном подходе есть вероятность вернуть объект наследования первоначальному наследнику.

Ипотека

Что необходимо знать об ипотеке

В настоящее время приобретение жилья в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости (ипотека), является самым  распространенным способом приобретения жилой недвижимости во всех развитых странах мира.

Даже в России, при всей сравнительной новизне данной финансовой услуги, доля ипотечных сделок при покупке жилья в 2017 году составила 42%. И это далеко не предел: финансовые аналитики предсказывают 15-20% рост подобного рода сделок в 2018 году.

Такой бурный рост ипотечного кредитования в России имеет под собой три основных предпосылки:

  1. Резкое снижение ипотечной ставки (в 1,5-2 раза по сравнению с 2014 годом), что связанно со значительным снижением ключевой ставки Центробанком РФ;
  2. Отсутствие значительных финансовых накоплений у подавляющей части населения, позволяющих при покупке жилья обойтись без заемных средств;
  3. Крайняя неразвитость в России цивилизованного арендного рынка жилья низкой ценовой категории.

В сложившейся ситуации ипотека остается для рядовых граждан России практически единственным доступным способом стать собственником жилья.

Как показывает моя юридическая практика, у большинства наших сограждан, никак не связанных с юриспруденцией, банковской либо риэлтерской сферами деятельности, представления об ипотеке довольно смутные.

К сожалению, зачастую подобная неискушенность приводит к печальным последствиям, которых вполне можно было бы избежать при должном уровне внимательности и наличии у заемщиков хотя бы азов правовой грамотности.

В первую очередь лицу желающему заключить договор ипотеки, никогда не стоит его подписывать сходу, как только займодатель даст свое согласие на сделку. Необходимо предварительно запросить у кредитной организации (обычно это банк) проект договора для ознакомления.

Если в договоре содержатся отсылки к каким-либо иным документам, то вам непременно стоит запросить и их. В случае, если вам отказали в этом, то стоит насторожиться: возможно, в договоре есть условия, ставящие вас в существенно неравное положение относительно займодателя.

Если смысл условий договора вам непонятен или у вас есть сомнения в трактовке тех или иных положений договора, вам непременно стоит обратиться к юристам специализирующимся в сфере недвижимости. Грамотная консультация специалиста по правовым вопросам, особенно основанная на исследовании текущей судебной практики возникающей из споров по подобным правоотношениям (возможно даже с участием того же банка), сейчас, поможет сберечь вам впоследствии сотни тысяч рублей и множество сэкономленных нервных клеток.

Исходя из своей практики, могу сказать, что заемщики часто не обращают должного внимания на порядок оплаты, штрафные санкции за неисполнение условий договора, не уведомляют финансовую организацию о существенном изменении своего финансового положения, могут проигнорировать условие обязательного страхования объекта недвижимости. Все это вполне может привести, и зачастую приводит, к финансовым санкциям со стороны банка, испорченной кредитной истории и даже распаду семейных отношений между супругами.

Наоборот, грамотное и аккуратное ведение дел по ипотечному договору, может послужить основанием для рефинансирования задолженности и даже предоставления «кредитных каникул» со стороны банка, случись такая необходимость.

Во вторую очередь, гражданину желающему стать заемщиком стоит помнить, что процентная ставка по кредиту и общая сумма, которую банк будет взимать с вас за обслуживание кредита, могут существенно различаться.

В стоимость платежей по займу недобросовестным залогодержателем может включаться комиссия за обслуживание счетов, навязанная страховка в аффилированной с кредитной организацией страховой компании, юридическое сопровождение сделки опять-таки связанной с банком риэлтерской фирмой и т.д.

Отдельно стоит отметить, что страхованию подлежит лишь объект залога, но никак не жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Любые пункты ипотечного договора, устанавливающие для заемщика обязательность страхования жизни, здоровья — незаконны и могут быть обжалованы в суде. Договор страхования может быть расторгнут в любой момент, при этом страховщик обязан вернуть остаток денежных средств внесенных страховой компании по договору страхования.

Замечу, что в настоящий момент накоплена обширная судебная практика, позволяющая признать большинство из навязанных вам банком услуг незаконными, и вернуть необоснованно взысканные с вас денежные средства.

Однако, по моему мнению, вам стоит сразу заключить ипотечный договор на более выгодных для вас условиях, чем тратить на их изменение свое время, нервы и деньги.

Третьим существенным моментом, на который стоит обратить внимание является механизм досрочного погашения кредита. Вне зависимости от наличия или отсутствия в ипотечном договоре пункта регламентирующего досрочное погашение кредита, заемщик имеет право полностью или частично досрочно рассчитаться по своим кредитным обязательствам с банком в силу ст. 810 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п. 2 ст. 812 ГК РФ заемщик обязан письменно уведомить займодателя о намерении осуществить досрочный возврат займа не позднее, чем за тридцать дней. В противном случае банк просто не зачтет вам внесенную сумму в качестве досрочного погашения займа и депонирует ее в качестве очередного платежа по кредиту.

Излишне говорить, что уведомление должно высылаться адресату ценным письмом с описью вложения, либо доставляться нарочным с фиксацией факта вручения на втором экземпляре заявления.

Следует добавить, что после каждого случая досрочного возврата части заемных средств, банк обязан сделать перерасчет размера платежей по погашению оставшейся части тела кредита.

Отдельно стоит упомянуть, что обязательным условием вступления в законную силу ипотечного договора, является государственная регистрация ограничения права распоряжения собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.

В Российской Федерации регистрацией прав на недвижимое имущество и обременений на него занимается федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Кредитная организация прямо заинтересована в заключение действительного договора порождающего правовые последствия. Поэтому банк обязательно проследит, чтобы обременение предмета залога надлежащим образом было зарегистрировано в Росреестре.

Однако после погашения вами кредита займодатель обычно теряет интерес к вашей судьбе и судьбе заложенного объекта недвижимости. В свою очередь Росреестр, без обращения залогодержателя, самостоятельно не снимет обременения с вашей квартиры.

На практике это приводит к тому, что при попытке распорядится судьбой принадлежащей вам недвижимости, вы сталкиваетесь с невозможностью продать, обменять или подарить ее без отзыва обременения.

Подобная ситуация чревата для вас серьезными финансовыми потерями, например: к возврату задатка в двойном размере при продаже квартиры, либо к судебным издержкам связанным обжалованием законности обременения в судебном порядке, если кредитная организация прекратила свое существование.

В свете сказанного в момент прекращения обязательств по ипотечному договору собственнику стоит проконтролировать ситуацию и убедится, что банк отозвал обременение на объект залога.

Резюмируя вышеизложенное, стоит сказать в итоге, что, несмотря на развитие ипотечного кредитования, постоянную работу законодательных органов по приведению гражданского законодательства в соответствие с текущими экономическими реалиями, на практике правоотношения между кредитором и должником, основанные на ипотечном залоге в России остаются сложными.

Связанно это в первую очередь с нестабильной экономической обстановкой в стране и существенной длительностью самого договора займа под залог недвижимости.

Предоставляя средства заемщику на срок десять-двадцать, а иногда и более лет, займодатель не может с уверенностью оценить, насколько изменится экономический климат в стране ближе к окончанию договора ипотеки.

Существует вероятность существенного падения курса валюты (как это было уже не раз в новейшей истории нашей страны) в которой был предоставлен ипотечный заём, может сильно подешеветь объект недвижимости, служащий залогом по договору, либо измениться в отрицательную сторону покупательная способность населения.

Оценивая подобные риски, банк вынужден так или иначе закладывать их в стоимость процентной ставки по ипотечному кредиту, либо страховаться от них тем или иным способом, в том числе и путем существенного усиления своей позиции в договоре.

В свою очередь это приводит к перекладыванию рисков на заемщика и снижению интереса к ипотеке у многих потенциальных заемщиков.

Помочь решению этой проблемы сможет лишь нормализация экономической ситуации в стране, уверенный рост экономики и благосостояния населения

 

Можно ли закрыть счет в банке при наличии долга?

Согласно ч.3 ст. 421  ГК РФ и закону «О защите прав потребителей», клиент может аннулировать счет в банке когда пожелает. Но так ли это на самом деле, особенно, если счет связан с кредитной задолженностью? Этот тип банковских споров чаще всего приводит к судебным разбирательствам: одни суды решают, что истец сможет выполнить кредитные обязательства и без привязки к счету, а другие – что эти счета тесно связаны и их разрыв невозможен при наличии долга.

Две стороны одной правовой медали

Договоры о банковском и кредитном счетах – независимые составляющие смешанного договора.

Закрытие счета возможно только при расторжении договора с банком. Пункт 1 ст. 859 Гражданского Кодекса РФ предполагает денонсирование договора по требованию клиента. Никакие подписи и соглашения при этом не требуются – заявления клиента достаточно, чтобы расторгнуть договор. Но в реальном мире закрыть счет с задолженностью перед банком трудно, а иногда и вовсе невозможно. Как правило, переговоры с банком не приводят к консенсусу и окончательное решение принимает суд.

Согласно 3 пункту 421 статьи ГК, банковский и кредитный счета являются составляющими элементами смешанного договора. Часть российский судов, в том числе Новосибирский областной, считают, что отдельные компоненты таких договоров могут расторгаться и это никак не повлияет на остальные его составляющие. Соответственно, если прекратить действие банковского счета, то стороны не снимают с себя обязательства по кредитному договору.

Суды также отмечают, что после закрытия банковского счета клиент не избавляется от кредитных обязательств и может вносить регулярные платежи наличными в кассу банка. Для погашения задолженности нет необходимости в банковском счете, а значит, он может быть расторгнут.

Банковский счет как инструмент для работы с кредитным счетом.

Другая часть судов принимает совершенно противоположную сторону – банковский счет необходим для обслуживания кредитного договора и является вспомогательным звеном. Такое решение в одном из исков принял Ставропольский краевой суд и его поддержал Верховный Суд – пока кредитные обязательства не будут выполнены в полном объеме, банковский счет не будет закрыт.

В подтверждение тому дело 2017 года с требованием о закрытии банковского счета при наличии непогашенной задолженности в банке МТС. Две из трех инстанций поддержали сторону истца, ведь закрытие счета не освобождает его от кредитных обязательств, а вот отказ банка в денонсации договора нарушает права потребителя.

  1. Так как счет в банке предусматривает проведение операций, не связанных с кредитным договором, он считается независимой единицей и может быть аннулирован.
  2. Согласно закону РФ “О защите прав потребителей” исполнитель (банк) не может определять приобретение одних товаров и услуг, как обязательное вследствие приобретения других.

Верховный Суд решил иначе – договор был признан смешанным, а значит выполнение кредитных обязательств тесно связано с проведением любых операций с банковским счетом, включая его закрытие. Согласно ст. 421 ГК РФ, расторжение части такого договора противоречит его существу. Дело было направлено на повторное рассмотрение судом апелляционной инстанции.

Вывод ВС логичен в том аспекте, что банковский счет используется для операций как связанных, так и не связанных с кредитным договором. Но признания договора смешанным недостаточно – это не опровергает решение первых инстанций и требует дополнительного анализа существа договора.

 

 

Выдача наличных банком

Может ли банк отказать в выдаче наличных из-за подозрения на сомнительные операции?

Коллегиальным органом Верховного суда был изучен вопрос о степени обоснованности действий Сбербанка, отказавшегося выдавать своему клиенту вклад, что был переведены из другого банковского учреждения. Сбербанк мотивировал свои действия тем, что эта операция выглядела сомнительно. Может ли в таком случае банк, учитывая только собственные подозрения, провести «заморозку» депозита и вменить в обязанность клиента предоставить им документальное подтверждение законности средств? Было решено, что это правильно. Владелец счета был внесен в «стоп-лист». Окончательный ответ по делу № 78-КГ17-90 дал ВС.

Жалоба гр. С.Буденого была передана в коллегиальный орган ВС, что рассматривает  гражданские споры. В ее состав входили судьи А. Марьин, В. Горшков и А. Киселев. Предприниматель С. Буденый, возраст 22 года, указал, что ему было отказано в получении наличных средств со счета, так как Сбербанк полагает, что он отмывает средства. Со счета, открытого в  «Сити Инвест Банке», бизнесмен С.Буденый отправил в 2015 г. 56 000 000 рублей на счет Сбербанка. В графе о назначение платежей была внесена запись, что эти средства нужны ему для личного потребления и НДС  на них не начисляется. После поступления перевода, буквально на второй день, он попытался снять наличные. Ему это не удалось. В Сбербанке сочли эту транзакцию весьма подозрительной.

У владельца счета затребовали пакет документов для подтверждения экономического смысла данной операции, а также попросили предоставить доказательную базу происхождения этих денег. С. Буденым было представлено соглашение с ООО «АльфаШарп» на предмет снабжения компании программным оборудованием, датированный 2013 г, а также два акта приемки-передачи продукции, датированные 2014 и 2015 г. Документы специалистами банка были изучены, правда, подозрений это не сняло, так как не было сведений о контрагенте, отсутствовали подтверждающие документы на платежи. Кроме того, банку не была предоставлена возможность установить фактическую стоимость договора. Предприниматель снова получил отказ. Рекомендации Сбербанка: отправить средства в банк-отправитель — «Сити Инвест Банк». Вскоре бизнесмен хотел взять часть денег – 1 000 000 рублей. Но выдача согласована не была. Рекомендации и решение оставались теми же, что и в прошлый раз. Все сообщения о вынесенных отказах в осуществлении операций были предоставлены Управлению Росфинмониторинга. С. Буденый попал в стоп-лист при попытке использования банка для обналичивания средств сомнительного происхождения.

После этого предприниматель открыл 5 депозитов в системе «Сбербанк Онлайн», на которые и перевел средства. Когда срок действия депозитов закончился, он их закрыл, а средства с начисленными процентами перевел на свой счет обратно. Через определенный временной промежуток он опять открыл 2 депозита. На них  уже было положено около 57 000 000 рублей. Через месяц вновь заявитель предпринял попытку снять и средства, и  проценты, но в очередной раз не смог этого сделать: банковские служащие снова заявили, теперь уже в разговоре с ним, о невозможности выдачи вклада. Он пока оставался в банке, а его срок продолжен.

После этого предприниматель отправился в суд. Его требование: возврат вложенных средств, возврат процентов, а также выплата неустойки за незаконные действия. И от первой, и от апелляционной инстанции он получил отказ на основании отсутствия нарушений в действиях банка. Ведь оснований на выдачу деньг без проведения проверки у банка действительно не было, так как  на тот момент владелец вклада был занесен в стоп-лист. Что касается заявления на предмет расторжения соглашения по обслуживанию в данном банке, то он его в банковское учреждение не направлял. Также, в Сбербанке заявили, что владелец счета мог распоряжаться средствами, но исключительно безналичным способом. Впоследствии, именно так он и возвратил перевод на личный счет нового банка.

В своем иске клиент пробовал доказать, что соглашение с ним расторгнуто не было, а даже были беспрепятственно открыты депозитные счета. Это означает, что банк эти операции санкционировал. Также он сообщал о попытке закрытия счетов, в чем ему отказали. А ведь закрытие счетов осуществляется по заявлению. Представители банка, что принимали участие в рассмотрении дела, указывали, опираясь на комплаенс: если банк провел часть операций, он не обязан остальные операции тоже провести. Удержания средств банком не было, у клиента была возможность перевода денег в другое банковское учреждение.

Представителем банка также было заявлено, что финансовые учреждения не обязаны выдать средства в той же форме, которая указана в запросе клиента. Действия  Сбербанка  были  поддержаны  судом,  в  иске  было отказано.

Партнер юридической фирмы «ФБК Право» А. Ермоленко отметил, что по закону владелец любого счета в удобный для него момент может прервать действие договора с банком и получить свои деньги. Правда, зачастую банки не предоставляют средства, прибегая к тем или иным уловкам. Ермоленко считает, что антиотмывочные законы должны предотвращать вход средств в банковскую систему. Добытые нечестным путем деньги, банки не должны принимать. При попадании в банк они становятся «белыми». Поздно и незаконно осуществлять контроль при выдаче. Сегодня входящий контроль слабый, Сбербанк поэтому и пытается осуществлять его на завершающем этапе.

Ю.Андреева, адвокат, отмечает, что раньше подобные дела решались в пользу клиентов. Сегодня же поддержка в таких делах банков – это случай не редкий. От многих банков клиенты зачастую получают отказ в санкционировании операций, ссылаясь на усиление государственного контроля. Объем недостоверных операций в рублях на данный момент – 1 млрд. Эта сумма в два раза меньше, нежели до августа месяца 2017 г. Для самих банков она незначительная. Закон 115-ФЗ, названный антиотмывочным, ставит банки посередине общественных и приватных интересов: ЦБ оказывает давление с той целью, дабы искоренить теневые махинации, и требует соблюдения интересов клиентов, так как они доверили банку деньги. Скорее всего, суд все чаще будут поддерживать банки.

обжалование решения суда

Главные нюансы обжалования решений, принятых по упрощенной системе

Что может стать препятствием обжалования принятого решения? Это отсутствие в решении мотивировочной части. И недавний случай из практики Верховного Суда РФ наглядно продемонстрировал это.

Арбитражный суд столицы принял исковое заявление от «ВЭБ-Лизинга» о взыскании ущерба с компании «АкадемМетКон». Дело рассмотрено судьей В. Козловым в порядке упрощенного производства (глава 29 АПК РФ). И истцу было отказано в иске. Одна из особенностей указанного порядка при постановлении решения в том, что он не предполагает составление судьей мотивировочной части решения, а подписывается лишь резолютивная часть решения суда.

Вынесенный вердикт судами апелляционной и кассационной инстанций по данному делу признан верным. В связи с этим истцу пришлось подать жалобу в высшее судебное учреждение — Верховный суд. В ней было указано, что ранее он подавал ходатайство в суд первой инстанции о создании и включении в решение мотивировочной части. Это исполнено не было ( нарушение ст. 229 АПК РФ).. Также, «ВЭБ-Лизинг» сообщил о предоставлении доказательств в апелляционный и окружной суды. Правда, они не были учтены. Заявитель отметил, что возможности обжалования вынесенного решения у него не было, так как в нем отсутствовала мотивировочная часть. А это расходится с основными принципами судопроизводства.

Эти доводы сочли убедительными в судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Там обратили внимание, что решение суда первой инстанции было сформулировано без анализа представленных сторонами доказательств по делу. Хотя суд был обязан проанализировать и оценить доказательства, опираясь на законодательство и на внутреннюю убежденность. Она должна базироваться на полном и исчерпывающем, непосредственном и беспристрастном исследовании тех доказательств, что имеются в деле. В решении должны быть четко отражены основания, которые привели суд к таким выводам. Необходимо было объяснить принятие или отклонение доводов всех лиц, что участвовали в деле.

ВС РФ в определении указал, что фактически судебная апелляционная инстанция по существу иск не рассмотрела. Кроме того, жалоба-обращение «ВЭБ-лизинга» было оставлено без удовлетворения. В объяснении причин была только ссылка на то, что в решении нет мотивированной части. Все это является нарушением правил судопроизводства, предусмотренных АПК РФ.

В итоге, дело № А40-220458/2016 отправлено судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в 9-й апелляционный арбитражный суд на новое рассмотрение.

Что нужно знать каждому о мошенничестве

Хищение в современном мире достаточно многолико. Поэтому, при разборе в суде криминальных дел возникает целый ряд вопросов. К примеру, купить товар по чужой карточке, взять с нее всю или определенную сумму в банкомате, применить кредитку посредством похищенного кода  – все это является кражей или мошенничеством?

Следующие вопросы: как распознать мошенничество с компенсациями социального характера, какие именно дотации из этого перечня исключаются, какие характерные черты при хищении средств по безналу? Все эти задачи и похожие дилеммы разрешены правовым актом Пленума Верховного суда от 30. 11. 2017 г. Вот некоторые положения. 

Мошенничеством считается хищение посредством обмана, а также использования доверия. Что же это такое по определению?

Обманом является сознательное предоставление ложной информации, или же скрытие правдивых фактов, а также преднамеренные действия, которые вводят человека в заблуждение. К примеру, навязать потребителю подделанные товары, применить ложную кассу, а также различные способы обмана в играх на деньги. Относительно неправдивых сведений, то они  могут касаться, как юридических случаев и фактов, так и ценников, и качества вещей, как самого обманщика, так и его планов.

Злоупотребление чужим доверием – это такие ситуации, где оно используется с корыстью. Такое возможно при служебных и личных отношениях, при получении имущества или денег по контракту, к примеру, кредитному, который выполнять не собираются.

В каких случаях мошенничество признается законченным?

Когда преступники уже завладели чужим имуществом и у них есть возможность его использовать – это и есть свершившееся мошенничество. Если на мошенника официально оформлены ценные бумаги, либо недвижимость, это только полдела. Обман будет считаться законченным после регистрации этих решений.

Есть ли определенные тонкости, если хищение касается безнала?

Присвоение преступником безналичных средств – это неоконченное мошенничество. Хищение считается состоявшимся, когда произошло снятие денег обманщиком со счета или электронного кошелька. Главное ведь причинение ущерба потерпевшему. А куда деньги ушли, чаще всего отследить не удается. В таком случае обращаются в суд того района, где расположен банк, со счета которого увели деньги.

Актуален также вопрос о видах хищения, и с какой целью разработана их условная классификация. Итак, Уголовный Кодекс гласит, что существуют:

  • «простое» мошенничество
  • хищения в предпринимательской практике
  • в кредитной сфере
  • обман при снятии выплат
  • махинации с платежными пластиковыми карточками
  • в области страхования
  • в системе компьютерных информационных технологий;

А разграничение нужно для обособления наказания. Если махинации «простые» и нет отягощающих обстоятельств, преступника лишают свободы до 2-х лет. Махинации же со страховыми или кредитными выплатами предусматривают арест до четырех месяцев.

Далее рассмотрим детально каждый вид хищения

  • В кредитовании тот заемщик будет мошенником, который предоставил банку неправдивые данные о месте своей работы, о предмете залога, о доходах и т.д. Делал он это для того, дабы не погашать полученный кредит. Часто для получения займа предпринимателями подается поддельная отчетность. Если отдавать долги они планируют, к хищению это не относится. А вот если этот обман принес банку существенные убытки (более двух млн. руб.), дельца обвинят в незаконном получении займа, и он будет отвечать по 176 статье, части 1.
  • Характерными чертами махинаций с социальными компенсациями являются ложные данные, предоставленные чиновникам с целью получения денег. В частности, неверные сведения о личности или об инвалидности, об участии в боевых действиях или о наличии иждивенцев. Умолчание – это также преступлением. К примеру, при потере прав на выплаты мошенник молча продолжал их получать. Приготовление к махинациям тоже наказуемо, если умысел доказан в суде. Будут судить за получение сертификата обманным путем, даже если он не был «обналичен». Правда, это не касается грантов, поддержки в среднем и малом бизнесе, помощи образованию или науке, субсидий сельскохозяйственного назначения. Получение таких средств относится к простому виду мошенничества.
  • Отличиями мошенничества среди предпринимателей является нарочитое невыполнение договорных обязательств. Яркий пример — привлечение средств, как будто они инвестиционные. В данном случае обязательно должен быть прямой умысел, возникший у преступника до получения денег, и причиненный ущерб не менее чем на 10 тыс. руб.
  • В ст. 159.3 обозначены аспекты махинаций с кредитками. Если жулик умалчивает, что кредитка или дебитная карточка чужая, и производит посредством нее расчеты в кассе, это мошенничество. Оплата чужой карточкой через банкомат – это уже кража.
  • Махинации со страховками проявляются при обмане о наступлении страхового момента: инсценировка ДТП, кражи имущества, что застраховано, или розыгрыш несчастного случая. А вот завышение размера выплат по страховке – это уже другой тип преступления.
  • Для признания мошенничества в области компьютерных информационных технологий обязательно нужно целенаправленное вторжение в банк данных или работу программ, что сбивает процесс предоставления, хранения или обработки информации. Самый распространенный случай – это вирус, который собирает данные с кредиток при онлайн-оплате покупок. Бывает, что преступники для авторизации в платежной системе применяют не свой аккаунт. Получение средств при таких обстоятельствах без вмешательства в работу программы относится к краже. Обман посредством поддельных сайтов классифицируется, как простое мошенничество.

 

ФОРМЫ СВЯЗИ

Понедельник — пятница 10:00 — 18:00
Прием звонков:
понедельник — воскресенье 10:00 — 20:00
Телефон
+7 978 784 51 71