Как заставить застройщика устранить недоделки в доме?
Сегодня возрастает количество случаев, когда заказчики обращаются к застройщикам для устранения неполадок в сданном в эксплуатацию жилище. Определенные проблемы с кровлей, наличие трещин на стенах – это только минимальный список причин, по которым владельцы жилья вынуждены вступать в судебные отношения с застройщиками. В большинстве случаев подобные недоделки жилища обнаруживаются во время осмотра жилища перед тем, как подписывается акт приема-передачи. Однако нередкими являются случаи, когда проявление дефектов может происходить уже после вселения заказчика.
В результате ошибок при проектировании, пренебрежения технологией и прочих недочетов, по прошествии нескольких лет эксплуатации такие дома могут получить серьезные проблемы – лопнувшие трубы, трещины и т. п. Это дает право собственнику требовать от застройщиков, чтобы брак был устранен. Если же ремонт уже был осуществлен своими силами, то должны быть возмещены соответствующие расходы. Но редко компания сразу согласится с требованиями, поэтому чаще всего спор приходится решать в суде.
Судебная практика показывает, что в большинстве случаев решение принимается в пользу собственника жилья. Однако требуется наличие неопровержимых доказательств того, что возникновение брака произошло в результате ошибок в техническом регламенте, проектной документации, нарушении градостроительных регламентов и т. п. Судом будет назначена экспертиза, где будут определены причины появления дефектов у имущества. Если причина их появления заключается в некачественной эксплуатации или же вследствие того, что инженерными сетями был получен естественный износ, то в иске может быть отказано.
Доказательство факта брака при строительстве требует наличия необходимых заключений, предоставленных со стороны официальных организаций. Вескими уликами в судебном разбирательстве будут представленные акты осмотра имущества, составленные ТСЖ, управляющими компаниями, службами ремонта.
Предъявлением судебных претензий к застройщикам чаще всего занимается компания, у которой есть право на представление интересов собственника – в большинстве случаев ее роль отводится ТСЖ. Формально право на истребование компенсации за недостатки в строительстве есть у каждого собственника, однако его требования будут ограничиваться исключительно его долей в составе общего имущества, кроме того, в результате ремонтных работ неизбежно будут затронуты права иных жителей. Поэтому наиболее предпочтительный способ подачи иска – от лица ТСЖ.
Необходимо уточнить распространение законодательно предусмотренных гарантий не только на квартиры, но и находящееся в распоряжении дома имущество, перечень которого представлен крышей, стенами, местами общего пользования, придомовой территорией и т. п.
Предъявление претензий представляется возможным исключительно в адрес застройщика, т. к. именно ему отводится роль стороны на основании договора с владельцами жилья, и на него возлагается ответственность, обеспечиваемая гарантийными обязательствами.
Когда обнаружение брака происходит после того, как гарантийный срок уже истек, для выполнения ремонта с большой долей вероятности придется воспользоваться общими усилиями собственников. Ведь получение компенсации в таком случае практически не представляется возможным.
Чаще всего обнаружение строительного брака происходит по прошествии нескольких лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Статистика дел, которые подавались на рассмотрение в арбитражный суд, гласит о том, что средний срок подачи иска составляет 3-5 лет после того, как произошла сдача дома для жильцов. Однако в определенных ситуациях брак может быть обнаружен моментально после введения сооружения в эксплуатацию – еще даже до момента, когда застройщик сдал квартиры. По мнению юристов, в таком случае у участников долевого строительства есть право требовать устранения недоделок силами застройщика. Причем это можно делать как до момента подписания соответствующего акта, так и после этого.
Если дольщик не будет удовлетворен состоянием, в котором находится, к примеру, фасад здания или лестница, то теоретически он может не подписывать такой документ. Объясняется это тем, что во время формирования договора долевого строительства происходит приобретение объекта в долевом строительстве, а не отдельной квартиры.
Однако практика показывает, что со стороны застройщиков все чаще исходит предложения подписывать акт приема-передачи определенной квартиры, а не объекта в долевом строительстве. На основании этого дольщик попросту не может не подписать такой документ, если им будут обнаружены недочеты в общем имуществе в пределах многоквартирного дома.