Разбор судебного решения по иску о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
С недавнего времени в Интернете появилась статья посвященная окончанию судебного производства по иску Виктории Тимошиной к ОАО «ГлавСтройКомплекс».
Точку в указанном споре поставило определение Верховного Суда РФ № 33-КГ17-23 от 18 февраля 2018 года, который признал обоснованной позицию Тимошенко Т.В., ранее обратившейся в суд г. Всеволожска Ленинградской области с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры).
Автор статьи освещает позицию Верховного суда по данному делу, а также приводит мнение некоего г-на Пустовита, считающего, что, Верховный суд РФ вынес правильное определение на судебные акты предыдущих инстанций, но данная им мотивировка является неверной.
Я в свою очередь также счел необходимым разобрать указанный спор, как небезынтересный для всех участников долевого строительства, и высказать по нему свое обоснованное мнение подкрепленное ссылкой на правовые нормы.
Как следует из вышеуказанного текста определения Верховного Суда РФ, истец, посредством сделки переуступки прав требования, заключила договор долевого участия (в дальнейшем Договор) с ответчиком.
Согласно пункту 3.2. данного договора следовало, что застройщик (ОАО «ГлавСтройКомплекс») планирует завершить строительство объекта недвижимости в I — II квартале 2015 года.
Подпункт 3.2.1. предусматривал, что Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В подпункте 3.2.2 договора указано, что Застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно материалам дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 года, а квартира была передана истцу по акту приема-передачи лишь 28 октября 2015 года, вследствие чего дольщик счёл, что застройщик (ОАО «ГлавСтройКомплекс»), нарушил сроки передачи ему объекта недвижимости – жилого помещения и обратился в суд.
Суд г. Всеволожска (первая инстанция) и президиум Ленинградского областного суда (кассационная инстанция) встали на сторону ответчика — ОАО «ГлавСтройКомплекс», сочтя, что срок передачи дольщику жилого помещения должен начать свое течение лишь с момента завершения строительства объекта, в сроки предусмотренные п. 3.2.
Стоит отметить, что в сети можно отыскать немало аналогичных решений по искам дольщиков к ОАО «ГлавСтройКомплекс», в которых первая и кассационная инстанция встает на сторону ответчика, а апелляция оказывается на стороне истца.
Думаю не последнюю роль в решениях судов первой инстанции и определении кассационной инстанции, играет административный ресурс. Не секрет, что ОАО «ГлавСтройКомплекс» является активом бывшего вице-губернатора Ленобласти — Николая Пасяды.
В свою очередь, выводы апелляционной инстанции, пришедшей к выводу, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцу является срок, указанный в пункте 3.2.1 Договора, представляются мне не лишенными основания. Поскольку из данного пункта прямо следует, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. отсчет ведется от указанного юридически значимого события.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, в своем определении опирается на пункт 2 части 4 статьи 4 Закона «об участии в долевом строительстве» (в дальнейшем Закон).
Данная правовая норма устанавливает, что в качестве существенного условия, договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком дольщику объекта недвижимости.
Также Верховный суд РФ принимает во внимание, что по смыслу Закона «об участии в долевом строительстве» (часть 2 статьи 8 Закона), объект недвижимости передается дольщику не иначе, как после его ввода в эксплуатацию. Вследствие чего Верховный суд РФ приходит к выводу, что в силу части 3 статьи 8 Закона недвижимость должна быть передана дольщику в собственность после ввода объекта в эксплуатацию в рамках условий договора.
Данный вывод обуславливает принятие надзорной инстанцией стороны истца и приводит к оставлению в силе определения апелляционной инстанции.
Г-н Пустовит в свою очередь считает, что в договоре содержатся условия с двумя разными датами отсчета, из которых суд должен выбрать лишь одну, руководствуясь принципом «contra proferentem» – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил».
С моей точки зрения наиболее обоснованной здесь является позиция Верховного суда РФ, принимающая во внимание, что событием, с которого начинается отсчет исполнения обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости дольщику, является ввод дома (и вместе с ним квартиры) в эксплуатацию.
Момент ввода дома в эксплуатацию означает, что он полностью построен и пригоден к заселению и, следовательно, у застройщика нет оснований тянуть с передачей дольщикам их имущества. Все технические вопросы, связанные с оформлением права собственности на объекты недвижимости легко укладываются в предусмотренный договором полугодичный срок.
В попытке ОАО «ГлавСтройКомплекс» после ввода дома в эксплуатацию безосновательно затянуть передачу квартир их собственникам руководствуясь пунктом 3.2. Договора, я усматриваю «злоупотребление правом». Пункт 2 ст. 10 ГК РФ прямо предписывает суду в случае заведомо недобросовестного осуществления стороной судебного процесса гражданских прав отказывать в защите принадлежащих ей прав.
То есть в случае непредставления ответчиком доказательств, подтверждающих исключительные (форс-мажорные) обстоятельства, не позволившие ему передать квартиру истцу ранее 25 июня 2015 года, суд первой инстанции должен был встать на сторону истца.
Позицию г-на Пустовита о наличии в Договоре двух разных дат отсчета, я категорически не разделяю, по следующим основаниям: окончание строительства не имеет никакого отношения к передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, поскольку само по себе не является событием, из которого следует появление нового объекта права собственности – квартиры. Таковым событием является ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома, неотъемлемой частью которого является принадлежащая истцу квартира.
Указание на сроки завершения строительства объекта недвижимости (весьма условные) в границах полугода, по сути своей являются уточняющим условием, не позволяющим застройщику откладывать ввод в эксплуатацию объекта недвижимости до бесконечности, что сделало бы бессмысленным пункт 3.2.1 договора и прямо нарушило бы пункт 2 части 4 статьи 4 Закона.
В факте разнесения данных двух событий (окончания строительства и ввода недвижимости в эксплуатацию) лично я усматриваю явную попытку застройщика усилить свою правовую позицию в Договоре.
Дополнительно стоит отметить, что в тексте Договора не согласован конкретный срок для ввода дома в эксплуатацию. То есть попытка корпоративных юристов максимально усилить позицию застройщика, привела к тому, как это правильно заметил суд апелляционной инстанции, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцу является срок, указанный в пункте 3.2.1 Договора.
Кроме того стоит добавить, что ни в российском законодательстве, ни в судебной практике принцип «contra proferentem» не применяется, и следовательно, он не может служить основанием для мотивировочной части судебного определения.