Что необходимо знать об ипотеке

Ипотека
Рубрики: Все статьи

В настоящее время приобретение жилья в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости (ипотека), является самым  распространенным способом приобретения жилой недвижимости во всех развитых странах мира.

Даже в России, при всей сравнительной новизне данной финансовой услуги, доля ипотечных сделок при покупке жилья в 2017 году составила 42%. И это далеко не предел: финансовые аналитики предсказывают 15-20% рост подобного рода сделок в 2018 году.

Такой бурный рост ипотечного кредитования в России имеет под собой три основных предпосылки:

  1. Резкое снижение ипотечной ставки (в 1,5-2 раза по сравнению с 2014 годом), что связанно со значительным снижением ключевой ставки Центробанком РФ;
  2. Отсутствие значительных финансовых накоплений у подавляющей части населения, позволяющих при покупке жилья обойтись без заемных средств;
  3. Крайняя неразвитость в России цивилизованного арендного рынка жилья низкой ценовой категории.

В сложившейся ситуации ипотека остается для рядовых граждан России практически единственным доступным способом стать собственником жилья.

Как показывает моя юридическая практика, у большинства наших сограждан, никак не связанных с юриспруденцией, банковской либо риэлтерской сферами деятельности, представления об ипотеке довольно смутные.

К сожалению, зачастую подобная неискушенность приводит к печальным последствиям, которых вполне можно было бы избежать при должном уровне внимательности и наличии у заемщиков хотя бы азов правовой грамотности.

В первую очередь лицу желающему заключить договор ипотеки, никогда не стоит его подписывать сходу, как только займодатель даст свое согласие на сделку. Необходимо предварительно запросить у кредитной организации (обычно это банк) проект договора для ознакомления.

Если в договоре содержатся отсылки к каким-либо иным документам, то вам непременно стоит запросить и их. В случае, если вам отказали в этом, то стоит насторожиться: возможно, в договоре есть условия, ставящие вас в существенно неравное положение относительно займодателя.

Если смысл условий договора вам непонятен или у вас есть сомнения в трактовке тех или иных положений договора, вам непременно стоит обратиться к юристам специализирующимся в сфере недвижимости. Грамотная консультация специалиста по правовым вопросам, особенно основанная на исследовании текущей судебной практики возникающей из споров по подобным правоотношениям (возможно даже с участием того же банка), сейчас, поможет сберечь вам впоследствии сотни тысяч рублей и множество сэкономленных нервных клеток.

Исходя из своей практики, могу сказать, что заемщики часто не обращают должного внимания на порядок оплаты, штрафные санкции за неисполнение условий договора, не уведомляют финансовую организацию о существенном изменении своего финансового положения, могут проигнорировать условие обязательного страхования объекта недвижимости. Все это вполне может привести, и зачастую приводит, к финансовым санкциям со стороны банка, испорченной кредитной истории и даже распаду семейных отношений между супругами.

Наоборот, грамотное и аккуратное ведение дел по ипотечному договору, может послужить основанием для рефинансирования задолженности и даже предоставления «кредитных каникул» со стороны банка, случись такая необходимость.

Во вторую очередь, гражданину желающему стать заемщиком стоит помнить, что процентная ставка по кредиту и общая сумма, которую банк будет взимать с вас за обслуживание кредита, могут существенно различаться.

В стоимость платежей по займу недобросовестным залогодержателем может включаться комиссия за обслуживание счетов, навязанная страховка в аффилированной с кредитной организацией страховой компании, юридическое сопровождение сделки опять-таки связанной с банком риэлтерской фирмой и т.д.

Отдельно стоит отметить, что страхованию подлежит лишь объект залога, но никак не жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Любые пункты ипотечного договора, устанавливающие для заемщика обязательность страхования жизни, здоровья — незаконны и могут быть обжалованы в суде. Договор страхования может быть расторгнут в любой момент, при этом страховщик обязан вернуть остаток денежных средств внесенных страховой компании по договору страхования.

Замечу, что в настоящий момент накоплена обширная судебная практика, позволяющая признать большинство из навязанных вам банком услуг незаконными, и вернуть необоснованно взысканные с вас денежные средства.

Однако, по моему мнению, вам стоит сразу заключить ипотечный договор на более выгодных для вас условиях, чем тратить на их изменение свое время, нервы и деньги.

Третьим существенным моментом, на который стоит обратить внимание является механизм досрочного погашения кредита. Вне зависимости от наличия или отсутствия в ипотечном договоре пункта регламентирующего досрочное погашение кредита, заемщик имеет право полностью или частично досрочно рассчитаться по своим кредитным обязательствам с банком в силу ст. 810 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п. 2 ст. 812 ГК РФ заемщик обязан письменно уведомить займодателя о намерении осуществить досрочный возврат займа не позднее, чем за тридцать дней. В противном случае банк просто не зачтет вам внесенную сумму в качестве досрочного погашения займа и депонирует ее в качестве очередного платежа по кредиту.

Излишне говорить, что уведомление должно высылаться адресату ценным письмом с описью вложения, либо доставляться нарочным с фиксацией факта вручения на втором экземпляре заявления.

Следует добавить, что после каждого случая досрочного возврата части заемных средств, банк обязан сделать перерасчет размера платежей по погашению оставшейся части тела кредита.

Отдельно стоит упомянуть, что обязательным условием вступления в законную силу ипотечного договора, является государственная регистрация ограничения права распоряжения собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.

В Российской Федерации регистрацией прав на недвижимое имущество и обременений на него занимается федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Кредитная организация прямо заинтересована в заключение действительного договора порождающего правовые последствия. Поэтому банк обязательно проследит, чтобы обременение предмета залога надлежащим образом было зарегистрировано в Росреестре.

Однако после погашения вами кредита займодатель обычно теряет интерес к вашей судьбе и судьбе заложенного объекта недвижимости. В свою очередь Росреестр, без обращения залогодержателя, самостоятельно не снимет обременения с вашей квартиры.

На практике это приводит к тому, что при попытке распорядится судьбой принадлежащей вам недвижимости, вы сталкиваетесь с невозможностью продать, обменять или подарить ее без отзыва обременения.

Подобная ситуация чревата для вас серьезными финансовыми потерями, например: к возврату задатка в двойном размере при продаже квартиры, либо к судебным издержкам связанным обжалованием законности обременения в судебном порядке, если кредитная организация прекратила свое существование.

В свете сказанного в момент прекращения обязательств по ипотечному договору собственнику стоит проконтролировать ситуацию и убедится, что банк отозвал обременение на объект залога.

Резюмируя вышеизложенное, стоит сказать в итоге, что, несмотря на развитие ипотечного кредитования, постоянную работу законодательных органов по приведению гражданского законодательства в соответствие с текущими экономическими реалиями, на практике правоотношения между кредитором и должником, основанные на ипотечном залоге в России остаются сложными.

Связанно это в первую очередь с нестабильной экономической обстановкой в стране и существенной длительностью самого договора займа под залог недвижимости.

Предоставляя средства заемщику на срок десять-двадцать, а иногда и более лет, займодатель не может с уверенностью оценить, насколько изменится экономический климат в стране ближе к окончанию договора ипотеки.

Существует вероятность существенного падения курса валюты (как это было уже не раз в новейшей истории нашей страны) в которой был предоставлен ипотечный заём, может сильно подешеветь объект недвижимости, служащий залогом по договору, либо измениться в отрицательную сторону покупательная способность населения.

Оценивая подобные риски, банк вынужден так или иначе закладывать их в стоимость процентной ставки по ипотечному кредиту, либо страховаться от них тем или иным способом, в том числе и путем существенного усиления своей позиции в договоре.

В свою очередь это приводит к перекладыванию рисков на заемщика и снижению интереса к ипотеке у многих потенциальных заемщиков.

Помочь решению этой проблемы сможет лишь нормализация экономической ситуации в стране, уверенный рост экономики и благосостояния населения

 

ФОРМЫ СВЯЗИ

Понедельник — суббота: 10:00 — 20:00
Телефон
+7 978 784 51 71